Zadržování kauce

Dobrý den, Vámi položená otázka je velmi obecná, proto se pokusím obecně odpovědět na práva a povinnosti nájemce a pronajímatele týkající se kauce a vyúčtování.

Pronajímatel je dle občanského zákoníku povinen vrátit kauci po skončení nájmu, ideální v poslední den. Není však nezákonné, aby pronajímatel do smlouvy zakotvil ustanovení o tom, že kauci vrátí až po obdržení ročního vyúčtování v určité lhůtě. 
Doporučuji se tedy podívat do nájemní smlouvy, jak je stanoveno vrácení kauce. 

Pronajímatel má však právo započíst si kauci k úhradě dlužného nájemného, služeb a nedoplatků při vyúčtování. Důkazní břemeno leží na něm. 

Vyúčtování musí proběhnout do 4 měsíců od konce zúčtovacího období a další 4 měsíce poté běží pro vyrovnání. Jako nájemce jste oprávněn požadovat veškeré doklady, podle kterých je vyúčtování prováděno.  Pokud ve lhůtě pronajímatel vyúčtování nedoručí, máte nárok na 50,- Kč za každý den prodlení s doručením řádného vyúčtování. 

Pokud jste však byli na vrácení kauce dohodnuti, pošlete mu upozornění na vrácení kauce, neboť dochází k neoprávněnému zadržování Vašich peněz. Pokud nebude reagovat, doporučuji obrátit se na advokáta, který zašle předžalobní výzvu, případně později podá žalobu k soudu. 

Dobrý den, kauce nesmí být využita na tzv, běžné opotřebení bytu ( vzniklé klasickým užíváním nemovitosti). Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 

Bezdůvodné zadržování kauce po skončení nájmu tak spadá pod bezdůvodné obohacení ze strany pronajímatele. 

Pokud pronajímatel i přes výše uvedené nebude souhlasit s vrácením kauce v plné výši (pokud nebyla použita na jiné zákonem dovolené důvody), doporučuji se obrátit na advokáta a začít s jejím vymáháním.

Nejprve se obvykle sepisuje předžalobní výzva na dobrovolné plnění s uvedením následků při neplnění, poté se přistupuje k podání žaloby a řešení soudní cestou. Pronajímatel totiž musí být vždy schopen zdůvodnit a doložit, proč si uvedenou výši kauce nechal. 

Výše uvedené informace platí za předpokladu, že v nájemní smlouvě nemáte výslovně uvedeno, že byt musí být uklizen či při skončení nájmu pronajímatel může požadovat náklady za úklidovou formu. 

Dobrý den, co se týče vymalování bytu, bude záležet na moha faktorech, které však v dotazu uvedeny nejsou. Proto alespoň nastíním obecnou úpravu, jak se při skončení nájmu postupuje. 

Pokud máte ve smlouvě uvedeno, že byt bude při skončení nájmu vymalován, nejedná se o jakékoliv nepřiměřené ujednání v rámci nájemního vztahu. Obecně platí, že nájemce byt vymaluje v rámci běžné údržby. Pokud jste v bytě žili delší dobu, je vymalování bytu jakousi obvyklou součástí při skončení nájmu.

Ve smlouvě o nájmu však nikdy nesmí být uvedeno, že za nevymalování bytu budete platit náhrady, které by převyšovaly částku, která překračuje náklady na takové vymalování, neboť by se sjednávala smluvní pokuty, která je v těchto smlouvá nepřípustná. 

Zde jde ale o problém, že pokud Vám pronajímatel nechce ukázat fakturu za služby a Vy s cenou nesouhlasíte, můžete se domáhat určení správné částky, avšak rovnou musíte jít do sporu. Zde pak tedy záleží na Vás, zda si najmete právníka, který za Vás bude jednat s pronajímatelem, nebo to s ohledem na výši částky necháte být, protože pokud půjdete do soudního sporu, bude Vás toto řízení bohužel stát mnohem více, než cena, kterou byste případně mohli ušetřit na vymalování. Pro příště doporučuji všechny tyto záležitosti nechat písemně zakotvit do nájemní smlouvy, včetně povinností dokládat fakturu v případě požadování zaplacení částek ze strany pronajímatele. 

Dobrý den,

ohledně cenové nabídky mně prosím kontaktuje na advokat@akficek.cz. 

Co se týče Vašeho dotazu, zákon neuvádí žádné podmínky při vrácení kauce. Tato má vrácena bezodkladně po ukončení nájmu - tedy několik dnů. Uvedené ustanovuje § 2254 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník: "Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby."

Následně při vymáhání dlužné kauce je postup následovný. Advokát pošle pronajímateli výzvu k úhradě dlužné jistiny s lhůtou plnění minimálně 7 dnů ode dne doručení výzvy. V případě, že na tuto výzvu pronajímatel nereaguje a nezaplatí, advokát podá návrh na vydání platebního rozkazu na příslušný soud.

Dobrý den, Váš dotaz není dobře srozumitelný, proto Vám odpovím nikoliv konkrétním řešením, ale obecnou úpravou týkající se problematiky zadržování kauce. Z Vašeho dotazu totiž není možné zjistit, zda byl pronájem ukončen zákonem stanoveným způsobem, tedy po právu a zda pronajímatel skutečně není v právu kauci zadržet na základě dalších okolností.

Obecně platí, že při skončení nájemního vztahu Vám musí pronajímatel kauci vždy vrátit, a to ke dni skončení nájmu. Občanský zákoník stanoví, že kauce má být vrácena v den ukončení nájmu, což znamená, že je vymahatelná den po jeho skončení bez ohledu na vyúčtování služeb a jejich případných nedoplatků. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Doporučuji tak učinit doporučeným dopisem s dodejkou, kdy zde požadujte vrácení kauce včetně úroků z prodlení. Pokud by pronajímatel nereagoval, doporučuji se obrátit na advokáta, který si s Vámi sjedná schůzku, detailně s Vámi probere daný problém a při rozhodnutí o tom, že Vám je kauce zadržována protiprávně za Vás následně sepíše předžalobní výzvu, případně poté podá žalobu soudu. 

Dobrý den, pokud jste přesvědčený o tom, že již vůči pronajímateli nemáte žádné dlužné závazky, které by si z kauce mohl uspokojit, budete muset přistoupit k vymáhání neoprávněně držené kauce zpět.

Pokud kauce vrácena nebude při skončení nájmu, zašlete oficiální výzvu k úhradě dluhu. Pokud ani na toto nebude reagovat bude nutné podat žalobu soudu.Co se týče oficiální výzvy k úhradě dluhu, doporučuji ji zaslat pronajímateli doporučeně s dodejkou na adresu pronajímatele, kterou máte v nájemní smlouvě. Zde je třeba určit na základě jakého důvodu se domáháte vrácení kauce (uzavření nájemní smlouvy s datem uzavření), kdy nájem skončil a upozornit jej na to, že prostředky měly být dle výše uvedeného ust. OZ vráceny spolu se skončením nájmu. Dále doporučuji stanovit pronajímateli dodatečnou lhůtu k dobrovolnému plnění (obvykle 7dní).

S žalobou Vám může pomoci kterýkoliv advokát ve Vašem okolí, který si s Vámi sjedná schůzku, vyžádá si od Vás potřebné dokumenty a následně za Vás žalobu sepíše a zastoupí Vás při jednání před soudem.

Nicméně, pokud máte závazky vůči pronajímateli, dostanete se vymáháním kauce do bludného kruhu, protože pronajímatel naopak bude dlužné závazky vymáhat vůči Vám. 

Dobrý den,

Pokud máte na cizím pozemku své věci, máte právo si je vyzvednout, protože vlastník pozemku nemůže svévolně bránit přístupu k Vašemu majetku. I když má majitel právo rozhodovat o tom, kdo vstoupí na jeho pozemek, nesmí Vám bezdůvodně znemožnit přístup k Vašim věcem, které Vám patří.

Pokud není možná domluva s majitelem, písemně jej požádejte o umožnění přístupu k Vašim věcem, ideálně doporučeným dopisem s dodejkou nebo e-mailem, přičemž stanovte konkrétní termín, kdy si své věci chcete vyzvednout, a ujistěte majitele, že nebudete způsobovat škodu ani narušovat jeho práva. Pokud majitel odmítá spolupracovat, můžete požádat policii o asistenci při vyzvednutí věcí, zejména pokud hrozí konflikt. Je také možné se obrátit na soud s návrhem na vydání věci nebo požádat o předběžné opatření, které Vám přístup umožní.

Dobrý den,

Váš problém je bohužel velmi častý – neoprávněné zadržení kauce (jistoty) ze strany pronajímatele je v praxi běžné, ale právo je na Vaší straně, pokud se majitel chová svévolně nebo nekomunikuje. Níže shrnu odpověď na základě občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).

§ 2254

Jistota a smluvní pokuta

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Podle § 2254 občanského zákoníku slouží jistota (kauce) k zajištění závazků nájemce – zejména k úhradě dluhů, neuhrazeného nájemného nebo škody. Pronajímatel má právo z kauce odečíst jen oprávněné náklady, které doloží. Pokud je výše škody sporná nebo nepřiměřená (např. běžné opotřebení, levné dveře, zámek), nelze kauci bezdůvodně zadržet.

Pronajímatel může odečíst jen to, co:

• skutečně souvisí se škodou způsobenou nájemcem,

• je přiměřené a doložené (např. faktura za opravu),

• nejde o běžné opotřebení

Zákon přesnou lhůtu neurčuje, ale podle § 2993 občanského zákoníku a podle praxe pronajímatel musí vyúčtovat kauci bez zbytečného odkladu po skončení nájmu. Judikatura a doporučení obvykle uznávají lhůtu 1–2 měsíce jako přiměřenou.

Doporučil bych Vám tedy postupovat tak, že Zašlete majitelce předžalobní výzvu (doporučeně s dodejkou nebo e-mailem s potvrzením přečtení): vyčíslíte, kolik peněz požadujete zpět, uveďte, že náklady na dveře jsou nižší, než uvádí, a že není doložena žádná faktura, upozorněte, že pokud do 14 dnů od doručení nevrátí zbývající kauci, obrátíte se na případně na soud.

Dovolil bych si Vás také upozornit, že máte nárok na úroky z poskytnuté jistoty.

Dobrý den, pronajímatel je povinen vrátit kauci ihned po skončení nájemní smlouvy. Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel vrátí nájemci kauci při skončení nájmu.

§ 2254 OZ: Jistota a smluvní pokuta

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Požadovat úroky z kauce je Vaším právem ze zákona.

Pokud tedy nájem skutečně skončil (uplynula výpovědní doba..), byl sepsán předávací protokol, ve kterém nebyly uvedeny žádné vady, na které by kauce mohla být využita, nebyly žádné jiné dluhy, které by mohly být kaucí pokryty, a majitel Vám i přesto nebude chtít vrátit poskytnutou jistotu, bude nutné tuto vymáhat.

Nejprve doporučuji zaslat oficiální výzvu k úhradě dluhu. Pokud ani na toto nebude reagovat bude nutné podat žalobu soudu. Co se týče oficiální výzvy k úhradě dluhu, doporučuji ji zaslat pronajímateli-makléři doporučeně s dodejkou. Zde je třeba určit na základě jakého důvodu se domáháte vrácení kauce (uzavření nájemní smlouvy s datem uzavření), kdy nájem skončil a upozornit jej na to, že prostředky měly být dle ust. § 2254 OZ vráceny spolu se skončením nájmu. Dále doporučuji stanovit pronajímateli dodatečnou lhůtu k dobrovolnému plnění (obvykle 7dní).