Chata na cizím pozemku

Dobrý den,

to, že chata stojí na městském pozemku, samo o sobě nevylučuje její zápis do katastru. Rozhodující je, zda jde o samostatnou stavbu (typicky když je chata ve vlastnictví jiné osoby než vlastník pozemku) a zda je možné ji pro účely katastru jednoznačně identifikovat a doložit potřebnými podklady.

Zamítnutí vkladu s tím, že kupní smlouva není nabývací titul, obvykle znamená, že katastr neměl splněny formální a důkazní podmínky pro zápis stavby jako nemovitosti (např. nedostatečná identifikace stavby ve smlouvě, chybějící geometrický plán, nesoulad v mapě, nebo chybějící doklady ze stavebního úřadu – kolaudace/potvrzení, případně číslo evidenční). Řešením bývá doplnění těchto listin a nové podání, případně využití listiny typu souhlasné prohlášení (pokud je „historie“ vlastnictví listinně slabší). Doporučuji Vám se obrátit na příslušný katastrální úřad s žádostí, co je třeba tedy doplnit, aby nabývací titul byl v pořádku a stavba mohla být řádně zapsána.

K otázce plánovaného zrušení osady: pokud už v době prodeje existovaly konkrétní kroky či rozhodnutí o zrušení a prodávající to zamlčel, může jít o vadu/zamlčenou podstatnou informaci a mohou připadat v úvahu nároky vůči prodávajícímu (nejčastěji sleva z ceny, případně další nároky dle okolností). Pokud však v době prodeje nebyly ani činěny konkrétní kroky ke zrušení osady, či se o to ani nevědělo, v takovém případě pak za případné zrušení osady nemůže být prodávající odpovědný.

§3 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí,

(1) V katastru se evidují

b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,

c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby, 

§2099 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník

(1) Věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

§ 2106

(1) Je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo

a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci

b) na odstranění vady opravou věci,

c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo

d) odstoupit od smlouvy

(2) Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

(3) Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle §2107.

§ 2107

(1) Je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

(2) Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.

(3) Neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.