Dobrý den, mám problém s RK: odstoupil jsem od dvoustranné (ja a RK - zprostředkovatel) smlouvy o rezervaci najmu bytu, RK odmítá vrátit rezervační poplatek. Domnívám se, že smlouva je v rozporu se Zákonem o realitním zprostředkování, jelikož mi ukládá povinnost uzavřít realitní smlouvu s třetí osobou (pronajímatelem). Relevantní body smlouvy: "Předmětem této smlouvy je závazek zprostředkovatele rezervovat pro nájemce za podmínky úhrady rezervačního poplatku po dobu trvání rezervační lhůty předmět této smlouvy a závazek nájemce uhradit zprostředkovateli rezervační poplatek a dále závazek nájemce uzavřít s pronajímatelem nájemní smlouvu ve vztahu k předmětu této smlouvy (dále jen „nájemní smlouva“) a to nejpozději do 31.10.2025 (dále jen „rezervační lhůta“). Do této doby se Nájemce zavazuje uzavřít s Pronajímatel Nájemní smlouvu..." "K okamžiku uzavření nájemní smlouvy se nájemce zavazuje uhradit zprostředkovateli odměnu ve výši rezervačního poplatku, přičemž smluvní strany se dohodly, že na tuto odměnu bude započten složený rezervační poplatek." "Nebude-li nájemní smlouva uzavřena z důvodu vzniklých na straně nájemce nejpozději do konce rezervační lhůty, nájemce se zavazuje uhradit zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, kterou je oprávněn zprostředkovatel započíst proti nároku nájemce na vrácení rezervačního poplatku." Advokát RK tvrdí, že poplatek nebyl sjednán jako sankce či smluvní pokuta, nýbrž jako úhrada za službu spočívající v rezervaci a blokaci konkrétní nemovitosti, která byla ze strany společnosti řádně poskytnuta." Rád bych se poprosil o posouzení platností zmíněných bodů smlouvu, a zda-li mám nárok na vracení poplatku. Děkuji.
Dobrý den,
podle Vámi citovaných ustanovení Vám smlouva jako nájemci ukládá povinnost uzavřít s pronajímatelem nájemní smlouvu do určitého data. Pokud jste vystupoval jako spotřebitel (tj. zajišťoval jste bydlení pro sebe), může být takové ujednání v rozporu se zákonem o realitním zprostředkování (§ 14 zákona č. 39/2020 Sb.), protože spotřebiteli nelze platně uložit povinnost uzavřít „realitní smlouvu“ (kam spadá i nájem bytu). Z tohoto důvodu je sporné, aby na neuzavření nájmu bylo navázáno propadnutí rezervačního poplatku či sankce.
Navazující konstrukce, kdy se poplatek při podpisu nájmu započítává na odměnu RK, ale při neuzavření nájmu „z důvodů na straně nájemce“ se má rovnat smluvní pokutě a RK jej může jednostranně započíst proti vrácení, působí fakticky jako sankce za to, že jste nájem neuzavřel. Pokud základní povinnost uzavřít nájem nemůže být vůči spotřebiteli platně sjednána, je velmi problematické i ujednání, které Vás za její „nesplnění“ penalizuje; v takovém případě bývá namístě požadovat vrácení poplatku jako vydání bezdůvodného obohacení.
Argument RK, že šlo o úhradu za samostatnou službu „rezervace a blokace“, nemusí obstát, už z důvodu, že sama smlouva užívá název smluvní pokuta. Je nicméně velmi těžké posuzovat platnost nájemní smlouvy pouze z určitých ustanovení, a je třeba se vždy na smlouvu dívat jako celek. Smlouva totiž může být nazvána nějak, ale obsahově bude zřejmé, že se vlastně jedná o jinou smlouvu a zákon o realitním zprostředkování se například neužije apod.
§14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování
Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.
JUDr. Milan Ficek
advokát
Konzultace
Najděte nejlepší řešení pro Vaši situaci s profesionální právní konzultací.
Chci konzultovatPrávní zastoupení
Důvěřujte mé zkušenosti a nechte mě pomoci s Vaší právní situací.
Potřebuji zastoupitKontrola dokumentů
Chcete se ujistit, že Vaše dokumenty jsou v pořádku? Spolehněte se na moji právní expertízu a získejte jistotu v platnosti Vašich dokumentů.
Chci kontrolu