Vrácení kauce z pronajatého bytu

^Odpověď

Dobrý den, pronajímatelovou povinností je Vám předložit vyúčtování za služby, a to nejpozději do 4 měsíců po konci zúčtovacího období, které může být maximálně 12měsíční, přičemž jeho počátek si určuje pronajímatel. Jde tedy o to, zda toto zúčtovací období již skončilo či ne, a zda uběhla či neuběhla 4měsíční lhůta. Toto je nutné zjistit. V případě prodlení máte nárok na pokutu z prodlení, a pokud ve lhůtě nebude vyúčtování poskytnuto, doporučuji se obrátit na advokáta, který Vám sepíše předžalobní výzvu, případně s Vámi sepíše žalobu, neboť je potřeba se zákonného nároku domáhat u soudu. 
Co se týče kauce, OZ stanoví, že kauce má být vrácena v den ukončení nájmu, což znamená, že je vymahatelná den po jeho skončení bez ohledu na vyúčtování služeb a jejich případných nedoplatků. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Z výše uvedeného vyplývá, že na vrácení kauce máte nárok po skončení nájmu, takže i v tomto případě doporučuji obrátit se na advokáta, který sepíše předžalobní výzvu a případně poté podá žalobu k soudu. 

Zadržování kauce je bezdůvodné obohacení, kterého se domáhá žalobou u soudu a právní úprava je zakotvena v OZ, přesně v ust. § 2991 a násl. 

 

^Odpověď

Dobrý den, v občanském zákoníku stanoveno, že kauce má být vrácena v den ukončení nájmu, což znamená, že je vymahatelná den po jeho skončení.

OZ v ust. § 2254 stanoví, že: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Zadržování kauce po skončení nájmu tak spadá pod bezdůvodné obohacení ze strany pronajímatele.
 V tomto případě proto doporučuji, abyste se obrátili na advokáta, který s Vámi věc probere, prohlédne si znění nájemní smlouvy, a poté sepíše předžalobní výzvu na dobrovolné plnění, což musí předcházet podání žaloby na zaplacení dlužné částky s úroky k soudu. 

V případě úspěchu ve věci, kterou s Vámi též advokát probere, bude hradit náklady za zastupování advokátem protistrana- tedy pronajímatel, který neoprávněně kauci zadržuje. 

^Odpověď

Dobrý den, i přestože není sepsání předávacího protokolu povinnou součástí nájemní smlouvy dle zákona, doporučuje se vždy sepisovat, aby se jak nájemci, tak pronajímatelé vyhnuli budoucím sporům ohledně stavu nemovitosti při předání. 

Tím, že jste předávací protokol nesepsali, dostali jste se do sporu, kdy je nutné v případě nesouhlasu s podmínkami pronajímatele na vrácení kauce dokázat, že pravda ohledně stavu nemovitosti je na Vaší straně. 

Kauce představuje platbu, která pronajímateli zajišťuje jeho nároky vůči nemovitosti, jež je součástí nájemní smlouvy. Kauci smí využít na všechny pohledávky, které vznikly neplněním povinností nájemců. Nejčastěji se jedná o nezaplacení nájemního, náhrady škody či nezaplacení záloh. Domnívám se, že nemá nárok na nevrácení kauce za úklid, odvoz odpadu, malování či rekonstrukce bytu, pokud se jednalo o běžné opotřebení souvisejícím s užíváním bytové jednotky. 

Ve Vašem případě proto doporučuji, abyste se obrátili na advokáta, který si s Vámi sjedná schůzku, věc s Vámi probere a při sepsání plné moci za Vás bude komunikovat s pronajímatelem, případně jeho zmocněncem, přičemž pokud ani za této situace nedojde k dohodě, bude nutné se obrátit k soudu, aby o věci jednal a rozhodl. Je zde však nutné zjistit, na základě jakého důvodu byly opravy v bytě pronajímatelem prováděny.

^Odpověď

Dobrý den, veškeré vady na předaném bytě musí být uvedeny v předávacím protokolu. 
 OZ v § 2253 stanoví, že: při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Tedy, kauce je vymahatelná den po skončení nájmu bez ohledu na vyúčtování služeb a jejich případných nedoplatků. 

Co se týče využití kauce, není možné ji využít na tzv. běžné opotřebení bytu ani na úklid (pokud takto nemáte sjednáno v nájemní smlouvě). Vymalování bytu rozhodně nespadá pod možnosti využití kauce, neboť tu lze využít na pokrytí dluhů, případně na uhrazení škod v bytě Vámi způsobených. 

Doporučuji se tak obrátit na majitele bytu s výše uvedeným tvrzením, přičemž záleží na Vás zda budete chtít vymáhat i úroky z nevrácené kauce či nikoliv. Doporučuji se proto obrátit na advokáta, který s Vámi věc probere, vyžádá si potřebné dokumenty, následně sepíše předžalobní výzvu k dobrovolnému plnění, a pokud majitel nebude reagovat bude nutné podat žalobu k soudu na vymožení dlužné částky. 

^Odpověď

Dobrý den,

obecně má Vaše dcera nárok nejen na vrácení celé kauce (jistoty), ale i na vrácení úroků z této jistoty. Neuvádíte, zda protokol o předání bytu obsahuje nějaké vady, avšak předpokládám, že ne. 

Výše uvedené vyplývá z  § 1802 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník: "Mají-li být plněny úroky a není-li jejich výše ujednána, platí dlužník úroky ve výši stanovené právním předpisem. Nejsou-li úroky takto stanoveny, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla dlužníka v době uzavření smlouvy."

A dále z § 2254 odst. 2 OZ platí, že: "Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby." 

Určitě Vám vím se žalobou a právním zastoupení pomoct. Ohledně ceny služeb a dalších informací se mi ozvěte prosím na +420 773 482 823 nebo emailem na advokat@akficek.cz.

^Odpověď

Dobrý den, Občanský zákoník stanoví, že kauce má být vrácena v den ukončení nájmu, což znamená, že je vymahatelná den po jeho skončení bez ohledu na vyúčtování služeb a jejich případných nedoplatků. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 
Doporučuji tak učinit doporučeným dopisem s dodejkou, kdy zde požadujte vrácení kauce včetně úroků z prodlení. Pokud by pronajímatel nereagoval, doporučuji se obrátit na advokáta, který za Vás následně sepíše předžalobní výzvu, případně poté podá žalobu soudu. 

 

^Odpověď

Dobrý den, Váš dotaz je prakticky nesrozumitelný, proto se pokusím alespoň obecným způsobem odpovědět na problematiku nevrácení kauce a zakoupení produktů do nájemního bytu.

Občanský zákoník stanoví, že kauce má být vrácena v den ukončení nájmu, což znamená, že je vymahatelná den po jeho skončení bez ohledu na vyúčtování služeb a jejich případných nedoplatků. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Doporučuji tak učinit doporučeným dopisem s dodejkou, kdy zde požadujte vrácení kauce včetně úroků z prodlení. Pokud by pronajímatel nereagoval, doporučuji se obrátit na advokáta, který za Vás následně sepíše předžalobní výzvu, případně poté podá žalobu soudu. 

Co se týče zakoupení koberců na půl s majitelem, nevím, jaké podmínky jste si sepsali ve Vámi tvrzené smlouvě, přičemž pokud je ve smlouvě ujednáno, že v případě ukončení nájmu Vám pronajímatel vrátí polovinu, máte na ně nárok, jinak důvod k vrácení peněz nevidím. 

Závěrem ještě jednou doporučuji obrátit se na avdokáta, který si s Vámi sjedná schůzku, neboť Vás problém je nutné řešit osobně, kdy je potřeba detailně vyslechnout daný problém, vidět všechny potřebné dokumenty a teprve poté hledat konkrétní řešení. 

 

^Odpověď

Dobrý den,

dle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník: "Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby."

 

Na základě výše uvedeného máte právo na vrácení kauce i s úroky. Vzhledem k tomu, že pronajímatelka nereaguje ani na výzvy, doporučuji oslovit advokáta, který sepíše tzv. kvalifikovanou předžalobní výzvu a vyzve pronajímatelku na vrácení zálohy i s úroky a úroky z prodlení do 7 dnů ode dne doručení této výzvy. 

 

V případě, že by pronajímatelka ani na tuto výzvu nereagovala, nabízí se podat návrh na vydání platebního rozkazu na příslušný soud v místě jejího bydliště. Soud následně vydá platební rozkaz a tento doručí pronajímatelce. Ta má 15 dnů na úhradu dluhu nebo podání odporu. 

 

V případě, že máte zájem Váš problém řešit prostřednictvím advokáta, rád Vám se sepsáním předžalobní výzvy a případně návrhu na vydání platebního rozkazu pomůžu. 

^Odpověď

Dobrý den, při skončení nájmu se má dle občanského zákoníku vrátit kauce nejpozději v poslední den nájmu.
OZ stanoví v st. § 2554 odst. 2, že kauce má být vrácena v den ukončení nájmu, což znamená, že je vymahatelná den po jeho skončení bez ohledu na vyúčtování služeb a jejich případných nedoplatků. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Není však zakázáno, aby si pronajímatel s nájemce ujednal ve smlouvě odchylnou úpravu, ve Vašem případě jsou však sjednané podmínky neúměrné. Doporučuji se proto případně obrátit na advokáta, který si s Vámi sjedná schůzku, detailně věc probere, zjistí všechny podmínky ve smlouvě a následně s Vámi vybere nejlepší řešení. 

^Odpověď

Dobrý den,

nárok na vrácení kauce má Váš syn dokonce i s úroky. Dle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník platí: "Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby."

Na základě výše uvedeného máte právo na vrácení kauce i s úroky. Jelikož nevím obsah nájemní smlouvy předpokládám, že splatnost kauce tam není uvedena. V takovém případě platí, že kauce by měla být vrácena následující den po skončení nájmu bez ohledu na vyúčtování služeb. Doporučuji pronajímateli zaslat předžalobní výzvu s upozorněním na úroky a splanost celého dluhu. 

V případě, že by pronajímatel nereagoval na výzvu, doporučuji oslovit advokáta, který sepíše tzv. kvalifikovanou předžalobní výzvu a vyzve pronajímatelku na vrácení zálohy i s úroky a úroky z prodlení do 7 dnů ode dne doručení této výzvy. 
 
V případě, že by pronajímatel ani na tuto výzvu nereagoval, nabízí se podat návrh na vydání platebního rozkazu na příslušný soud v místě jeho bydliště. Soud následně vydá platební rozkaz a tento doručí pronajímatelce. Ta má 15 dnů na úhradu dluhu nebo podání odporu. 
 
V případě, že máte zájem Váš problém řešit prostřednictvím advokáta, rád Vám se sepsáním předžalobní výzvy a případně návrhu na vydání platebního rozkazu pomůžu.

^Odpověď

Dobrý den, občanský zákoník dle ust. § 2254 odst. 2 stanovuje: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Tedy výslovně počítá s tím, že kauce bude vrácena poslední den nájmu, pokud si však strany ve smlouvě neujednají jiné podmínky. Pronajímatel si tak například může ve smlouvě stanovit podmínky, že si ponechá adekvátní část kauce pro budoucí vyúčtování služeb, nikoliv však celou. 

Doporučuji tedy sepsat výzvu pronajímateli k vyplacen jistoty, spolu se zákonným úrokem, a to nejlépe sepsat advokátem, který Vás v dané věci zastoupí. 

 

^Odpověď

Dobrý den, obecná právní úprava vrácení kauce za nájem stanovena v § 2254 a násl. Občanského zákoníku. OZ stanoví, že kauce má být vrácena v den ukončení nájmu, což znamená, že je vymahatelná den po jeho skončení bez ohledu na vyúčtování služeb a jejich případných nedoplatků. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Nejprve sepište  písemnou výzvu k dobrovolnému plnění, neboť pronajímatel není oprávněn kauci zadržovat. Pokud by ani na písemnou výzvu nereagoval, bude nutné se obrátit s vymožením kauce k soudu. 

Pokud byste si s daným jednáním nebyla jistá, doporučuji se obrátit na advokáta, který si s Vámi sjedná schůzku, vyžádá si od Vás listiny- nájemní smlouvu a předávací protokol a další, a následně sepíše tzv. předžalobní výzvu k dobrovolnému plnění (je možno požadovat i úroky z nevrácené kauce, pokutu z prodlení předložit vyúčtování apod.), případně následně podá žalobu k soudu na vymožení kauce zpět.

^Odpověď

Dobrý den,

na vrácení kauce máte nárok, který  vyplývá z § 2254 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník dle kterého platí: "Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby."

Na základě výše uvedeného máte právo na vrácení kauce i s úroky. Jelikož nevím obsah nájemní smlouvy předpokládám, že splatnost kauce tam není uvedena. V takovém případě platí, že kauce by měla být vrácena následující den po skončení nájmu bez ohledu na vyúčtování služeb. Doporučuji pronajímateli zaslat předžalobní výzvu s upozorněním na úroky a splatnost celého dluhu i se žádosti o dodání vyučtování.

V případě, že by pronajímatel nereagoval na výzvu, doporučuji oslovit advokáta, který sepíše tzv. kvalifikovanou předžalobní výzvu a vyzve pronajímatele na vrácení zálohy i s úroky a úroky z prodlení do 7 dnů ode dne doručení této výzvy.  

V případě, že by pronajímatel ani na tuto výzvu nereagoval, nabízí se podat návrh na vydání platebního rozkazu na příslušný soud v místě jeho bydliště. Soud následně vydá platební rozkaz a tento doručí pronajímatelovi. 

Ta má 15 dnů na úhradu dluhu nebo podání odporu.  V případě, že máte zájem Váš problém řešit prostřednictvím advokáta, rád Vám se sepsáním předžalobní výzvy a případně návrhu na vydání platebního rozkazu pomůžu.

^Odpověď

Dobrý den,

Vámi zmíněný paragraf neupravuje nájem jako takový, jenom smluvní pokutu, která se v tomto případě neuplatní. Musel bych však vidět celou nájemní smlouvu, abych Vám poskytl relevantní odpovědi.

Dle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník: "Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby."
 
Na základě výše uvedeného máte právo na vrácení kauce i s úroky bez ohledu na to, jak nájem skončil. Vzhledem k tomu, že pronajímatelka nereaguje ani na výzvy, doporučuji oslovit advokáta, který sepíše tzv. kvalifikovanou předžalobní výzvu a vyzve pronajímatelku na vrácení zálohy i s úroky a úroky z prodlení do 7 dnů ode dne doručení této výzvy. 
 
V případě, že by pronajímatel ani na tuto výzvu nereagoval, nabízí se podat návrh na vydání platebního rozkazu na příslušný soud v místě jeho bydliště. Soud následně vydá platební rozkaz a tento doručí pronajímateli. Ten má 15 dnů na úhradu dluhu nebo podání odporu. 
 

V případě, že máte zájem Váš problém řešit prostřednictvím advokáta, rád Vám se sepsáním předžalobní výzvy a případně návrhu na vydání platebního rozkazu pomůžu. 

 

 

^Odpověď

Dobrý den,

Dle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník: "Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby."

Majitelku bytu má právo si započíst na kauci náhradu škody způsobené porušením povinností nájemce. Je však na majitelce, aby škodu řádně vyčíslila a řádně na kauci započetla. Tohle vyčíslení je povinna Vám poskytnout. 

Upozorňuji, že běžné opotřebení bytu není porušením povinností Vás jako nájemce a nemůže být tedy započteno na kauci. 

V této souvislosti doporučuji písemně vyzvat pronajímatelku k vyčíslení opravy poškozeného okna a vrácení zbytku kauce. 

 

 

^Odpověď

Dobrý den, vymalování bytu je i bez přímého zakotvení této podmínky při ukončení nájmu jeho součástí, vždy však záleží na době nájmu a následně i na dohodě s pronajímatelem.

Pokud jste sepisoval předávací protokol při skončení nájmu bytu, je velmi důležité, co je v něm uvedeno. Pokud byl byt předán bez vad, nemá pronajímatel právo požadovat částku z kauce na vady v bytě. 

Obecně pronajímatel ale nemá právo na zadržování celé kauce, i kdyby obě strany souhlasili, že je nutné v nájemním bytě cokoliv opravit ze strany nájemce. Ve Vašem případě však

OZ stanoví, že kauce má být vrácena v den ukončení nájmu, což znamená, že je vymahatelná den po jeho skončení bez ohledu na vyúčtování služeb a jejich případných nedoplatků. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.
Nejprve sepište  písemnou výzvu k dobrovolnému plnění, neboť pronajímatel není oprávněn kauci zadržovat. Pokud by ani na písemnou výzvu nereagoval, bude nutné se obrátit s vymožením kauce k soudu. 
Pokud byste si s daným jednáním nebyli jistí, doporučuji se obrátit na advokáta, který si s Vámi sjedná schůzku, vyžádá si od Vás listiny- nájemní smlouvu a předávací protokol a další, a následně sepíše tzv. předžalobní výzvu k dobrovolnému plnění (je možno požadovat i úroky z nevrácené kauce, pokutu z prodlení předložit vyúčtování apod.), případně následně podá žalobu k soudu na vymožení kauce zpět.

^Odpověď

Dobrý den, pronajímatel má povinnost vrátit kauci v den skončení nájmu- viz. ust. § § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Využití kauce se obvykle sjednává v nájemní smlouvě, přičemž pokud jste se v nájemní smlouvě dohodli na úklidu a vymalování za Vaše náklady, má pronajímatel právo si z kauce náklady strhnout. Pokud ve smlouvě nic uvedeno není, bude záležet na tom, zda bylo nutné byt vymalovat a uklidit s ohledem na poškození bytu či pouze na běžné vymalování. 

Samozřejmě bude záležet i na předávacím protokolu, s čím jste zde souhlasili, zda v bytě pronajímatel zjistil poškození apod.

Pokud však se vším výše uvedeným nesouhlasíte, tudíž se domníváte, že pronajímatel Vám neprávem zadržel kauce a ještě si k tomu odečetl neprávem náklady, doporučuji se s ohledem na danou výši kauce obrátit a advokáta ve Vašem okolí, neboť ke správnému vyřešení případu je nutné znát informace obsažené v nájemní smlouvě, předávacím protokolu apod. 

^Odpověď

Dobrý den, obecně platí, že při skončení nájemního vztahu Vám musí pronajímatel kauci vždy vrátit, a to ke dni skončení nájmu. Občanský zákoník stanoví, že kauce má být vrácena v den ukončení nájmu, což znamená, že je vymahatelná den po jeho skončení bez ohledu na vyúčtování služeb a jejich případných nedoplatků. Podle § 2254 odst. 2 občanského zákoníku: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Pokud jste nepodepsali žádné dodatky ke smlouvě či takové podmínky nejsou zakotveny přímo ve smlouvě, dle mého názoru pronajímatel nemá na zadržení kauce žádný nárok. 

Zašlete doporučeným dopisem s dodejkou výzvu, kdy zde požadujte vrácení kauce včetně úroků z prodlení. Pokud by pronajímatel nereagoval, doporučuji se obrátit na advokáta, který si s Vámi sjedná schůzku, detailně s Vámi probere daný problém a při rozhodnutí o tom, že Vám je kauce zadržována protiprávně za Vás následně sepíše předžalobní výzvu, případně poté podá žalobu soudu. Je však nutné zhlédnout dokumenty týkající se nájemního vztahu.

^Odpověď

Dobrý den,

ano, úrok z poskytnuté jistoty se platí vždy kromě případu, že si strany sjednají v nájemní smlouvě vyloučení těchto úroků.

Uvedené vyplývá přímo ze zákona, konkrétně dle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník: "Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby."

 

^Odpověď

Dobrý den,

jelikož máte smluvně upravenou splatnost jistoty, tato splatnost nastane až po vyúčtování a tedy majitel je povinen tuto kauci vrátit až po této skutečnosti. 

Co se týče vyúčtování, lhůtu pro vyúčtování uvádí přímo zákon a poskytovatel služeb (pronajímatel) je povinen provést a doručit vyúčtování příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. A tím je kalendářní rok. Aktuální vyúčtování za loňský rok 2022 tedy mělo být provedeno a doručeno do 30. dubna 2023.

Uvedené upravuje přímo § 7 zákona č. 67/2013 Sb. kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty:  "Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období."

^Odpověď

Dobrý den, z vašeho dotazu není zřejmé, zda již uplynula výpovědní doba nájmu či nikoliv. Pokud ještě výpovědní doba neuplynula, můžete být s pronajímatelkou dohodnuti na tom, že nájemné ve výpovědní době bude splaceno z Vámi poskytnuté jistiny a následně poté se vrátí zbývající část. Pokud však uplyne výpovědní doba při které stále platíte nájemné (pokud jste se s pronajímatelkou nedohodli jinak), bude předán byt, kdy v protokolu o předání bytu nebudou objeveny vady k Vaší tíži náležející, nesmí Vám bezdůvodně pronajímatel zadržovat kauci. 

Obecně dle Občanského zákoníku platí: viz ust. § 2254 odst. 2 :Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 

Pokud by pronajímatelka neměla důvod k zadržení kauce a kauci nevrátila, doporučuji zaslat doporučeným dopisem s dodejkou výzvu, kdy zde požadujte vrácení kauce včetně úroků z prodlení. Pokud by pronajímatelka nadále nereagovala, doporučuji se obrátit na advokáta, který si s Vámi sjedná schůzku, detailně s Vámi probere daný problém a při rozhodnutí o tom, že Vám je kauce zadržována protiprávně za Vás následně sepíše předžalobní výzvu, případně poté podá žalobu soudu.

^Odpověď

Dobrý den,

pokud byla nájemní smlouva platně sjednána, pak platí to, co bylo ujednáno ve smlouvě, tedy má pronajímatel nárok na vrácení kauce až po sjednané době. Jelikož nevím obsah smlouvy, nemohu Vám odpovědět konkrétně, protože smlouva může obsahovat ujednání odlišné od zákona.

Pokud však ani po uplynutí sjednané doby pronajímatel žádnou částku nevrátí, doporučuji ho vyzvat písemně a ve výzvě přesně uvést požadovanou dlužnou částku a zároveň jej vyzvat k předložení vyúčtování služeb a nájemného za uplynulý rok.

Dle § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, "Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby."

Na základě výše uvedeného máte právo na vrácení kauce i s úroky bez ohledu na to, jak nájem skončil. Ohledně údajné opravy bych doporučoval si vyžádat podklady, případně přeberací protokol, kde byly vady uvedeny. Ohledně vyúčtování energií toto upravuje přímo zákon. Vyúčtování, tedy přehled skutečné výše nákladů a záloh za jednotlivé služby, je poskytovatel služeb povinen provést a doručit příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, kterým je kalendářní rok, jak ukládá zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Pokud se situace nepodaří vyřešit domluvou ani jinou smírnou cestou, doporučuji se obrátit na soud s návrhem na vydání platebního rozkazu. Jako listinný důkaz Vám poslouží nájemní smlouva a faktura k vyúčtování služeb. Platební rozkaz je typ soudního rozhodnutí, kdy je žalovanému uloženo, aby do 15 dnů zaplatil dlužnou částku spolu s úroky a náklady řízení nebo aby se bránil podáním odporu. Podává se jako klasická žaloba u soudu, ale jeho výhodou je především to, že na rozdíl od klasického řízení trvá řízení výrazně kratší dobu.

^Odpověď

Dobrý den,  

Hned na začátku je potřeba zmínit, že samozřejmě záleží na Vašem individuálním ujednání ve smlouvě, neboť  ujednání ve smlouvě má přednost před ustanovením zákona. A pokud byla nájemní smlouva platně sjednána, pak platí to, co bylo ujednáno ve smlouvě, tedy má pronajímatel nárok na vrácení kauce až po sjednané době po odečtení nutných nákladů na opravu bytu.  

Zároveň, pokud Vám bylo doručeno písemné vyúčtování a rozpis jednotlivých položek, pak pronajímatel splnil svou povinnost. Nicméně, pokud toto vyúčtování a rozpis nesedí se skutečným stavem a stavem sepsaným v protokolu o předání, pak doporučuji pronajímatele písemně vyzvat o detailní zdůvodnění a vyúčtování všech položek, za které byla snížena vratná kauce. Je nutné zmínit, že pokud jste se s pronajímatelem předem nedomluvili výměnu kuchyňské linky, je poté zapotřebí, aby byla vrácena opravdu v původním stavu, byť by se mělo jednat o změnu tzv. k lepšímu. 

Pokud se situace nepodaří vyřešit domluvou, ani jinou smírnou cestou, doporučuji se obrátit na soud s návrhem na vydání platebního rozkazu na dlužnou částku, o kterou byla bezdůvodně snížena vratná kauce. Jako listinný důkaz Vám poslouží nájemní smlouva, písemná komunikace s pronajímatelem bytu a především pak předávací protokol. Platební rozkaz je typ soudního rozhodnutí, kdy je žalovanému uloženo, aby do 15 dnů zaplatil dlužnou částku spolu s úroky a náklady řízení, nebo aby se bránil podáním odporu. Podává se jako klasická žaloba u soudu, ale jeho výhodou je především to, že na rozdíl od klasického řízení trvá řízení výrazně kratší dobu.   

 

^Odpověď

Dobrý den,  

odměna za právní zastoupení se počítá podle advokátního tarifu a vždy se odvíjí od počtu provedených úkonů, které daný advokát pro klienta v dané věci učiní.

Řídí se vyhláškou ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb. odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (tzv. advokátní tarif).  

Pokud bychom měli vypočítat předběžně pouze základní úkony dle advokátní tarifu, tedy převzetí a příprava zastoupení nebo obhajoby na základě smlouvy o poskytnutí právních služeb, písemné podání nebo návrh ve věci samé, výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé a případně jednoduchá výzva k plnění, pak výsledná částka i s DPH představuje částku 6 837,00 Kč (výpočet - Úkonová odměna: 2 x 1 900,00 + 1 x 950,00 = 4 750,00 + Režijní paušál: 3 x 300,00 = 900,00).

Dále je potřeba zmínit §3 již zmíněné vyhlášky (nebo také advokátního tarifu), který hovoří o tzv. smluvní odměně. Smluvní odměna je ujednáním mezi advokátem a klientem o částce, za niž bude právní služba poskytnuta, anebo o způsobu jejího určení, kdy toto ujednání o smluvní odměně je buď součástí smlouvy, na jejímž základě se právní služba poskytuje, nebo je sjednáno samostatně. Je tedy možné, aby si advokát účtoval i jinou sazbu, než je stanoveno v advokátním tarifu, na to je třeba si dát pouze a vždy záleží na Vašem individuálním ujednání a ujednání ve smlouvě, kterou s advokátem uzavřete.

Zároveň je třeba vždy počítat se soudním poplatkem, který je určen podle položky 1 Zákona č. 549/1991 Sb. o soudních poplatcích, jeho výše se odvíjí podle hodnoty sporu, která ve Vašem případě je ve výši 1.000,- Kč. 

 

^Odpověď

Dobrý den,  

Z Vašeho popisu skutkového stavu je možné požadovat vydání bezdůvodného obohacení, neboť majitelka nemá momentálně k ponechání peněz žádný právní titul a jedná se tedy o plnění bez právního důvodu.

Jelikož tedy kauce nebyla ve smlouvě sjednána, nemá majitelka žádný právní důvod k ponechání této částky, a navíc pokud je to dle Vašeho popisu i v rozporu se skutečností uvedenou v předávacím protokolu. Zákon u kauce písemnou formu nevyžaduje, je tedy možné, že k jejímu sjednání mohlo dojít i ústně, avšak muselo tak být s Vaším souhlasem. Kauce může být použita i na úhradu nedoplatků za služby, které nájemce dluží pronajímateli, avšak tyto dlužné částky by měly být uvedeny v protokolu o předání bytu. Tím, že ke sjednání kauce nedošlo písemně, bude pro pronajímatelku těžší prokázat její sjednání. 

Podle ustanovení § 2991 odst. 1 občanského zákoníku ten, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil, bez ohledu na to, zda jde o fyzickou osobu, nebo právnickou osobu a také bez ohledu na dobrou víru obohaceného. Bezdůvodné obohacení je institut práva občanského (civilního) a je možné jej uplatnit žalobou u civilních soudů.  Nicméně, je důležité v tomto případě unést důkazní břemeno a při případném soudním sporu by tak bylo nutné prokázat existence, alespoň ústní, ideálně však písemné smlouvy mezi Vámi a pronajímatelkou a zaplacení kauce a následném nevydání této částky zpět, tedy, že na její straně došlo k bezdůvodnému obohacení a peníze, ke kterým nemá žádný právní titul nechce vyplatit. To by při ústní dohodě mohlo být problematické, proto doporučuji nejprve ještě jednou vyzkoušet smírnou cestu vyřešení sporu, bez intervence soudu, např. písemně ji vyzvat k vydání dlužné kauce, případně jinou dohodu. Tato písemná výzva by také mohla sloužit jako důkazní prostředek při případném soudním vymáhání bezdůvodného obohacení.  

Pokud tedy pronajímatelka nebude reagovat urgence a smírnou dohodu o vydání peněžité kauce, pak doporučuji obrátit se na soud s žalobou o vydání bezdůvodného obohacení. 

^Odpověď

Dobrý den, obecně dle Občanského zákoníku platí: viz ust. § 2254 odst. 2 :Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 
Pokud by pronajímatel neměl důvod k zadržení kauce dle výše uvedeného ustanovení a kauci nevrátil, doporučuji zaslat doporučeným dopisem s dodejkou výzvu, kdy požadujte vrácení kauce včetně úroků z prodlení.

Pokud by pronajímatel nereagoval, nebo byste si s daným jednáním nebyli jistí, doporučuji se obrátit na advokáta, který si s Vámi sjedná schůzku, vyžádá si od Vás listiny- nájemní smlouvu a předávací protokol a další, a následně sepíše tzv. předžalobní výzvu k dobrovolnému plnění (je možno požadovat i úroky z nevrácené kauce, pokutu z prodlení předložit vyúčtování apod.), případně následně podá žalobu k soudu na vymožení kauce zpět.

^Odpověď

Dobrý den, problematika vrácení kauce při skončení pronájmu bytu je stanovena v ust.  § 2254 odst. 2  Občanského zákoníku. Toto ustanovení stanoví: Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 

Pokud skutečně pronajímatel nezadržuje kauci na základě zákonných důvodů ( viz výše uvedené ustanovení Občanského zákoníku), nemá právo kauci zadržovat. Nejprve sepište písemnou výzvu k dobrovolnému plnění, neboť pronajímatel není oprávněn kauci zadržovat. Pokud by ani na písemnou výzvu nereagoval, bude nutné se obrátit s vymožením kauce k soudu.

Pokud byste si s daným jednáním nebyli jistí, doporučuji se obrátit na advokáta, který si s Vámi sjedná schůzku, vyžádá si od Vás listiny- nájemní smlouvu a předávací protokol a další, a následně sepíše tzv. předžalobní výzvu k dobrovolnému plnění (je možno požadovat i úroky z nevrácené kauce, pokutu z prodlení předložit vyúčtování apod.), případně následně podá žalobu k soudu na vymožení kauce zpět.

 

^Odpověď

Dobrý den, problematika vrácení kauce a úroků při skončení nájmu je zakotvena v ust. § 225č Občanského zákoníku. 
§ 2254
Jistota a smluvní pokuta
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Kauce by tak dle výše uvedeného ustanovení měla být vracena nájemci spolu s úroky. Úroky jsou buď sjednány přímo v nájemní smlouvě, pokud tomuto tak učiněno nebylo, považuje se za měřítko výše úroků úrok, který by poskytla banka v místě bydliště pronajímatele. Výše úroků je tak dle výše zákonné sazby. 

Pokud  pronajímatel nezadržuje kauci na základě zákonných důvodů (viz. výše uvedené ustanovení Občanského zákoníku), nemá právo kauci zadržovat. Nejprve doporučuji sepsat písemnou výzvu k dobrovolnému plnění, neboť pronajímatel není oprávněn kauci zadržovat.
Pokud by ani na písemnou výzvu nereagoval, bude nutné se obrátit s vymožením kauce k soudu.

^Odpověď

Dobrý den, 

na začátku je potřeba zmínit, že samozřejmě záleží na Vašem individuálním ujednání s pronajímatelem, které bylo ve smlouvě nebo následně uzavřeno ústní dohodou (zde ale hrozí riziko důkazní nouze v případě sporu), neboť ujednání ve smlouvě má přednost před ustanovením zákona. Pokud byla nájemní smlouva platně sjednána, pak platí to, co bylo ujednáno ve smlouvě. Pronajímatel má nárok na vrácení kauce až po sjednané době po odečtení nutných nákladů na opravu bytu. Nicméně, pokud výpovědní doba činí 2 měsíce, pak jste povinni oba tyto měsíce ještě plně uhradit v rámci plateb měsíčního nájemného a skutečná doba vašeho pobytu v bytě s touto povinností nemá nic společného.  

Pokud byl váš dotaz mířen na to, zda je možné, abyste se odstěhovali v rámci výpovědní doby a pouze jeden měsíc zaplatíte v rámci řádného měsíčního nájmu, pak má pronajímatel právo si z kauce odečíst dlužnou částku – tedy ve výši minimálně jednoho chybějícího měsíce, který již nezaplatíte. Nicméně, záleží na ujednání ve smlouvě a je možné, že za prodlení s platbou nájemného si pronajímatel účtuje vlastní výši úroku z prodlení.  Pokud jste si s pronajímatelem ve smlouvě výši úroku výslovně nedohodli, bude se při výpočtu úroku vycházet z nařízení vlády č. 351/2013 Sb., podle kterého se úrok z prodlení rovná součtu aktuální repo sazby stanovené Českou národní bankou a osmi procent. Tedy je vysoce pravděpodobné, že ze zaplacené kauce po odečtení dlužného nájemného za 1 měsíc s připočtením úroků z prodlení, zbyde částka o mnoho nižší, než se rovná jednomu měsíčnímu nájmu. Doporučuji vám proto řádně zaplatit za oba měsíce výpovědní doby, přestože již v bytě bydlet nebudete, a pak požadovat navrácení kauce v celém rozsahu (tedy ve výši dvou měsíčních nájmů). Doba, kdy byt reálně opustíte nemá nic společného s povinností zaplatit nájemné dle uzavřené smlouvy. 

^Odpověď

Dobrý den, Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel vrátí nájemci kauci při skončení nájmu.

§ 2254

Jistota a smluvní pokuta

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Tedy nikoliv za rok. Pokud se následně v této situaci ocitnete, máte právo na vrácení kauce a současně s tímto máte právo požadovat úroky z prodlení. 

Pokud kauce vrácena nebude při skončení nájmu, zašlete oficiální výzvu k úhradě dluhu. Pokud ani na toto nebude reagovat bude nutné podat žalobu soudu. 

^Odpověď

Dobrý den, 

na začátku je potřeba zmínit, že samozřejmě záleží na Vašem individuálním ujednání s pronajímatelem, které bylo ve smlouvě nebo následně uzavřeno ústní dohodou (zde ale hrozí riziko důkazní nouze v případě sporu), neboť ujednání ve smlouvě má přednost před ustanovením zákona. Pokud byla nájemní smlouva platně sjednána, pak platí to, co bylo ujednáno ve smlouvě. Dle ustanovení § 2287 obč. zákoníku může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. 

V podstatě je tedy možné ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou předčasně pouze z důvodu sjednaného v smlouvě nebo v případě, kdy se změní okolnosti tak zásadně, že by bylo nerozumné požadovat od nájemce, aby setrval v nájmu. První možnost vyžaduje výslovné sjednání této možnosti ve smlouvě, zatímco druhá vychází z privilegované pozice nájemce, pokud se změní okolnosti, které byly při uzavírání smlouvy relevantní a které nájemci znemožňují pokračovat v nájmu, například při přestěhování do jiného města kvůli práci. 

Nicméně, dle Vámi poskytnutých informací ani jedna z výše uvedených možností nenastala, neboť nalezení nové, pro Vás výhodnějšího bydlení nelze podřadit pod závažnou změnu okolností, za kterých by nájemce mohl nájemní smlouvu ukončit. Pokud se tedy nedomluvíte s pronajímatelem individuálně, na základě jeho dobré vůle nájem předčasně ukončit, pak jste opravdu povinna platit pravidelné měsíční nájemné až do skončení nájemní smlouvy, tedy do data sjednaného ve smlouvě. Pokud byste tak neučinila, pronajímatel se může dlužné částky domáhat i soudně. 

^Odpověď Dobrý den, 
na začátku je potřeba zmínit, že samozřejmě záleží na Vašem individuálním ujednání s pronajímatelkou, které bylo ve smlouvě nebo následně uzavřeno ústní dohodou (zde ale hrozí riziko důkazní nouze v případě sporu), neboť ujednání ve smlouvě má přednost před ustanovením zákona. Pokud byla nájemní smlouva platně sjednána, pak platí to, co bylo ujednáno ve smlouvě. Pronajímatel má nárok na vrácení kauce až po sjednané době po odečtení nutných nákladů na opravu bytu. Zcela přesně nerozumím tomu, proč byste měli kauci obdržet až za rok. Právní předpisy jednoznačně stanoví, že jistota (neboli vratná kauce) musí být vrácena v den ukončení nájmu, případně nejpozději do jednoho měsíce od předání bytu/domu. Nicméně, je možné smluvně dohodnout delší lhůtu pro vrácení kauce, a to třeba i na tři měsíce, pokud se obě strany takto dohodnou.  
Záleží tedy na tom, co jste si dohodli ve smlouvě s majitelkou nemovitosti. Pokud jste při podpisu smlouvy akceptovali svým podpisem lhůtu k vrácení kauce v délce jednoho roku, nemůžete se nyní odvolávat na to, že s takto dlouhou dobou nesouhlasíte. Pokud však v nájemní smlouvě není ujednáno nic o lhůtě k vrácení jistoty, pak je nutné pronajímatelku upozornit na to, že musí tuto kauci vrátit ve lhůtě jednoho měsíce po ukončení nájmu a předání nemovitosti.  Ještě je nutné upozornit na to, že doba, kdy byt reálně opustíte nemá nic společného s povinností zaplatit nájemné dle uzavřené smlouvy. Na závěr lze ještě doporučit, abyste během předávání bytu zpět majitelce vyžadovali sestavení předávacího protokolu. Tento dokument by měl obsahovat informace o aktuálním stavu nemovitosti, včetně případných škod, abyste měli důkaz k tomu, kolik může pronajímatelka případně odečíst z vratné kauce. 

^Odpověď

Dobrý den, Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel vrátí nájemci kauci při skončení nájmu.
§ 2254
Jistota a smluvní pokuta
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Tedy nikoliv až po vyúčtování služeb.

Pokud se následně v této situaci ocitnete, máte právo na vrácení kauce a současně s tímto máte právo požadovat úroky z prodlení. 
Pokud kauce vrácena nebude při skončení nájmu, zašlete oficiální výzvu k úhradě dluhu. Pokud ani na toto nebude reagovat bude nutné podat žalobu soudu. 

^Odpověď

Dobrý den, 

Dle Vašeho popisu šlo ze strany pronajímatele o obcházení zákona, neboť pokud je vlastníkem nemovitosti a smlouva byla uzavřena mezi Vámi, není důvod, a dokonce ani v souladu s právem, aby měl v nájmu svou nemovitost a dále ji dával do podnájmu. A proto se vztah mezi pronajímatelem a Vámi posoudí jako nájem bytu. To by znamenalo, že budete mít i jako podnájemce stejná práva jako nájemce. Jediným problémem zde bude unést důkazní břemeno a prokázat, že ve skutečnosti se jedná skutečně o nájem bytu.

Zároveň je potřeba zmínit, že samozřejmě záleží na Vašem individuálním ujednání s pronajímatelem (který vystupuje jako nájemce), které bylo ve smlouvě, neboť ujednání ve smlouvě má přednost před ustanovením zákona, a nadto občanský zákoník neupravuje pravidla podnájmu a záleží opravdu jen na ujednání mezi smluvními stranami. Pokud byla smlouva platně sjednán, pak platí to, co bylo ujednáno ve smlouvě.  

Pokud bychom se bavili v rovině nájmu (nikoliv podnájmu), pak platí, že pronajímatel má nárok na vrácení kauce až po sjednané době po odečtení nutných nákladů na opravu bytu. Vyúčtování služeb se vydává zpravidla jednou za rok. Nicméně, právní předpisy jednoznačně stanoví, že jistota (neboli vratná kauce) musí být vrácena v den ukončení nájmu, případně nejpozději do jednoho měsíce od předání bytu/domu. Nicméně, je možné smluvně dohodnout delší lhůtu pro vrácení kauce, a to třeba i na tři měsíce, pokud se obě strany takto dohodnou.  Pokud se strany nedohodly, je možné kauce vymáhat jeden měsíc po ukončení (respektive předání bytu). U předání bytu rovněž doporučuji sepsat co nejpodrobnější protokol o předání bytu s majitelem, ať si zcela konkrétně sepíšete aktuální stav předávané nemovitosti. Tím předejte budoucím sporům o náklady za opravy. Co se týče běžného opotřebení, pokud v nájemní smlouvě není uvedeno jinak, platí pravidlo, že opravy a úpravy nad rámec běžného opotřebení jsou hrazeny pronajímatelem. Běžné opotřebení bytu můžeme vysvětlit jako mírné a postupné zhoršení stavu vybavení způsobené obvyklým užíváním. Náklady spojené s péčí o toto běžné opotřebení obvykle hradí nájemce, jak stanovuje nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Do odpovědnosti nájemníka spadá udržování a čištění bytu a vybavení, malování, tapetování, opravy omítek, čištění podlah včetně podlahových krytin, čištění a oprava koupelnových a kuchyňských obkladů, čištění odpadů až ke svislým rozvodům, modernizace vypínačů a osvětlení, oprava elektrických a plynových spotřebičů. Nicméně, částka za tyto opravy by neměla přesáhnout 100 Kč za 1 m² za rok. Opravy vyžadující vyšší finanční náklady by měl hradit majitel bytu.

^Odpověď

Dobrý den, Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel vrátí nájemci kauci při skončení nájmu.

§ 2254 OZ: Jistota a smluvní pokuta(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Tedy nikoliv až po vyúčtování služeb, ale při skončení nájmu.

Občas mají pronajímatelé nemovitostí za to, že si ve smlouvě mohou dohodnout, co chtějí, pokud jim to nájemci podepíšou, nicméně toto není pravda a pronajímatelé se nemohou odchýlit od ustanovení zákona, které jsou v neprospěch nájemců.

Pokud se následně v této situaci ocitnete, máte právo na vrácení kauce a současně s tímto máte právo požadovat úroky z prodlení.Pokud kauce vrácena nebude při skončení nájmu, zašlete oficiální výzvu k úhradě dluhu.Pokud ani na toto nebude reagovat bude nutné podat žalobu soudu.S žalobou Vám může pomoci kterýkoliv advokát ve Vašem okolí, který si s Vámi sjedná schůzku, vyžádá si od Vás potřebné dokumenty a následně za Vás žalobu sepíše a zastoupí Vás při jednání před soudem.

^Odpověď

Dobrý den, především je nutné uvést, že pokud jste se s pronajímatelem nedohodly na úhradě posledních nájmů z předané kauce, máte nárok alespoň na Vámi uvedené 2 kauce, které jste při vzniku nájemního vztahu pronajímateli předala. 

Co se týče placení nájemného, uvádím následující: Ust. § 2251 Občanského zákoníku stanoví:

§ 2251

(1) Nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

(2) Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.

Tedy, pokud jste se nedohodli s pronajímatelem jinak, nájemné se platí měsíčně dopředu, tedy, pokud jste měla uzavřenou nájemní smlouvu od 1.12., již v listopadu jste tedy měla 1 nájem dopředu zaplatit. Pokud jste uzavřela nájemní smlouvu ke dni 1.11, je možné, že jste se dohodla s pronajímatelem na úhradě 1 nájemného dopředu spolu s předáním 2 kaucí. 

^Odpověď

Dobrý den, ust. § 2287 Občanského zákoníku stanoví: 

§ 2287

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Obecně platí, že nájemce může výpověď podat kdykoli, pronajímateli nemusí důvod sdělovat, pokud nechce. Platí pro něj však tříměsíční výpovědní lhůta (po kterou musí platit nájem).

Co se týče kauce, platí následující:

Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel vrátí nájemci kauci při skončení nájmu.§ 2254 OZ: Jistota a smluvní pokuta(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.Tedy nikoliv až po vyúčtování služeb, ale při skončení nájmu.

Pronajímatel nemá dle mého názoru nárok na propadnutí kauce ve výši 3 nájmů. Zde pak je ještě možnost, zda toto ustanovení neznamená, že ve výpovědní lhůtě trvající 3 měsíce již nebude nájem placen a tuto 3 měsíční výpovědní lhůtu pokryje právě ona uvedená poskytnutá kauce pronajímateli. 

^Odpověď

Dobrý den, Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel vrátí nájemci kauci při skončení nájmu.§ 2254 OZ: Jistota a smluvní pokuta(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.Tedy nikoliv až po vyúčtování služeb, ale při skončení nájmu.

Pokud kauce vrácena nebude, zašlete oficiální výzvu k úhradě dluhu.Pokud ani na toto nebude reagovat bude nutné podat žalobu soudu.S žalobou Vám může pomoci kterýkoliv advokát ve Vašem okolí, který si s Vámi sjedná schůzku, vyžádá si od Vás potřebné dokumenty a následně za Vás žalobu sepíše a zastoupí Vás při jednání před soudem.
Co se týče oficiální výzvy k úhradě dluhu, doporučuji ji zaslat pronajímateli doporučeně s dodejkou na adresu pronajímatele, kterou máte v nájemní smlouvě. Zde je třeba určit na základě jakého důvodu se domáháte vrácení kauce (uzavření nájemní smlouvy s datem uzavření), kdy nájem skončil a upozornit jej na to, že prostředky měly být dle výše uvedeného ust. OZ vráceny spolu se skončením nájmu. Dále doporučuji stanovit pronajímateli dodatečnou lhůtu k dobrovolnému plnění (obvykle 7dní).

Co se týče problému s přehledem vyúčtování, měla jste co by nájemce právo nahlédnout do podkladů na základě žádosti pronajímateli, a to do 30 dnů od doručení vyúčtování. Současně od doručení podkladů jste měla právo na námitky, opět do 30 dnů. Pokud jste tohoto nevyužila, platí, že s vyúčtováním souhlasíte. 

^Odpověď

Dobrý den, pokud jste skončila nájem a byt jste předala i spolu se sepsáním předávacího protokolu, kdy nebyly uvedeny vady, které by mohl pronajímatel mohl odstranit právě využitím zajištěné kauce, uvádím následující:

Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel vrátí nájemci kauci při skončení nájmu.

§ 2254 OZ: Jistota a smluvní pokuta

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.Tedy nikoliv až po vyúčtování služeb, ale při skončení nájmu.

Pokud kauce vrácena nebude, zašlete oficiální výzvu k úhradě dluhu.Pokud ani na toto nebude reagovat bude nutné podat žalobu soudu.Co se týče oficiální výzvy k úhradě dluhu, doporučuji ji zaslat pronajímateli doporučeně s dodejkou na adresu pronajímatele, kterou máte v nájemní smlouvě. Zde je třeba určit na základě jakého důvodu se domáháte vrácení kauce (uzavření nájemní smlouvy s datem uzavření), kdy nájem skončil a upozornit jej na to, že prostředky měly být dle výše uvedeného ust. OZ vráceny spolu se skončením nájmu. Dále doporučuji stanovit pronajímateli dodatečnou lhůtu k dobrovolnému plnění (obvykle 7dní).

S žalobou Vám může pomoci kterýkoliv advokát ve Vašem okolí, který si s Vámi sjedná schůzku, vyžádá si od Vás potřebné dokumenty a následně za Vás žalobu sepíše a zastoupí Vás při jednání před soudem.

 

^Odpověď

Dobrý den, předpokládám, že Vámi položená otázka míří na povinnost pronajímatele, nikoliv nájemce. S ohledem na Vámi uvedený dotaz uvádím, že pronajímatel je povinen vrátit kauci ihned po skončení nájemní smlouvy. 

Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel vrátí nájemci kauci při skončení nájmu.

§ 2254 OZ: Jistota a smluvní pokuta

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.

Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Tedy nikoliv až po Vámi uvedeném roce, případně po vyúčtování služeb, ale při skončení nájmu.

^Odpověď

Dobrý den, pronajímatel je povinen vrátit kauci ihned po skončení nájemní smlouvy. 

Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel vrátí nájemci kauci při skončení nájmu.

§ 2254 OZ: Jistota a smluvní pokuta

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.

Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Tedy nikoliv až po Vámi uvedené době, i přestože je to součástí smlouvy, případně po vyúčtování služeb, ale při skončení nájmu.
Požadovat úroky z kauce je Vaším právem ze zákona.

^Odpověď

Dobrý den,

Je potřeba si uvědomit několik důležitých věcí. Ideální situací by bylo, kdybyste měla sepsanou řádnou smlouvu o nájmu, ve které by byly jasně stanoveny podmínky pro složení a vrácení kauce, včetně toho, jakým způsobem bude kauce zajištěna. 

Pronajímatel je povinen vrátit kauci po skončení nájemního vztahu, pokud nájemce řádně plnil své povinnosti a nezpůsobil na pronajatém majetku žádnou škodu. Zákon nestanoví přesnou lhůtu pro vrácení kauce, ale obecně se předpokládá, že by měla být vrácena bez zbytečného odkladu po skončení nájmu a vypořádání všech závazků.

I v případě, kdy například nemáte klasický doklad o zaplacení kauce, může jako důkaz o zaplacení sloužit např. výpis z bankovního účtu.

Za situace, kdy pronajímatel kauci nevrátil, tak můžete udělat to, že si písemně vyžádáte vrácení kauce - pošlete pronajímateli doporučený dopis, ve kterém požadujete vrácení kauce. V dopise odkažte na Váš důkaz o zaplacení. Dále v něm uveďte, že pokud pronajímatel nebude na tuto výzvu reagovat do určitého data, obrátíte se na soud.

Pro případný soudní spor shromážděte veškeré další důkazy, které by mohly potvrdit vaše nároky.

^Odpověď

Dobrý den, ano, máte pravdu.

pronajímatel je povinen vrátit kauci ihned po skončení nájemní smlouvy. 
Občanský zákoník stanoví, že pronajímatel vrátí nájemci kauci při skončení nájmu.
§ 2254 OZ: Jistota a smluvní pokuta
(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.
Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Tedy nikoliv až po Vámi uvedené době, i přestože by to mohlo být součástí smlouvy, případně po vyúčtování služeb, ale při skončení nájmu.Požadovat úroky z kauce je Vaším právem ze zákona.

Pokud tedy nájem skutečně skončil (uplynula výpovědní doba..), byl sepsán předávací protokol, ve kterém nebyly uvedeny žádné vady, na které by kauce mohla být využita, nebyly žádné jiné dluhy, které by mohly být kaucí pokryty, a majitel Vám i přesto nebude chtít vrátit poskytnutou jistotu, bude nutné tuto vymáhat.

Zašlete oficiální výzvu k úhradě dluhu. Pokud ani na toto nebude reagovat bude nutné podat žalobu soudu. Co se týče oficiální výzvy k úhradě dluhu, doporučuji ji zaslat pronajímateli doporučeně s dodejkou na adresu pronajímatele, kterou máte v nájemní smlouvě. Zde je třeba určit na základě jakého důvodu se domáháte vrácení kauce (uzavření nájemní smlouvy s datem uzavření), kdy nájem skončil a upozornit jej na to, že prostředky měly být dle výše uvedeného ust. OZ vráceny spolu se skončením nájmu. Dále doporučuji stanovit pronajímateli dodatečnou lhůtu k dobrovolnému plnění (obvykle 7dní).S žalobou Vám může pomoci kterýkoliv advokát ve Vašem okolí, který si s Vámi sjedná schůzku, vyžádá si od Vás potřebné dokumenty a následně za Vás žalobu sepíše a zastoupí Vás při jednání před soudem. Pokud advokát bude úspěšný při soudním vymožení částky, můžete jako účastník, který měl plný úspěch ve věci požadovat zaplacení nákladů řízení, které Vám s vymáháním dané kauce vznikly. 

^Odpověď

Dobrý den, nejprve doporučuji zaslat tzv. předžalobní výzvu k dobrovolnému plnění, která je třeba v případě soudního sporu k úspěšnému vymožení nákladů, následně bude třeba v případě nesplnění podat žalobu soudu. 

§ 2254 OZ: Jistota a smluvní pokuta(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. 

Zašlete oficiální výzvu k úhradě dluhu. Pokud ani na toto nebude reagovat bude nutné podat žalobu soudu. Co se týče oficiální výzvy k úhradě dluhu, doporučuji ji zaslat pronajímateli doporučeně s dodejkou na adresu pronajímatele, kterou máte v nájemní smlouvě. Zde je třeba určit na základě jakého důvodu se domáháte vrácení kauce (uzavření nájemní smlouvy s datem uzavření), kdy nájem skončil a upozornit jej na to, že prostředky měly být dle výše uvedeného ust. OZ vráceny spolu se skončením nájmu. Dále doporučuji stanovit pronajímateli dodatečnou lhůtu k dobrovolnému plnění (obvykle 7dní). V rámci této výzvy jej upozorněte na následné podání žaloby. 

S žalobou Vám může pomoci kterýkoliv advokát ve Vašem okolí, který si s Vámi sjedná schůzku, vyžádá si od Vás potřebné dokumenty a následně za Vás žalobu sepíše a zastoupí Vás při jednání před soudem. Pokud advokát bude úspěšný při soudním vymožení částky, můžete jako účastník, který měl plný úspěch ve věci požadovat zaplacení nákladů řízení, které Vám s vymáháním dané kauce vznikly. 

^Odpověď

 

Dobrý den,

předávací protokol, který jste s majitelkou podepsali, je klíčový. Skutečnost, že byl protokol podepsán bez uvedení jakýchkoli závad (tedy prázdný v části určené pro popis vad), je ve Váš prospěch. Předávací protokol bez závad obecně znamená, že byt byl předán bez zjevných poškození a neměl vady nad rámec běžného opotřebení. Majitelka nemůže dodatečně upravovat stav bytu po podpisu předávacího protokolu.

 

Všechny vámi popsané vady, kromě chybějícího perlátoru, se jeví jako běžné opotřebení, které nese odpovědnost pronajímatel. Podle zákona nemůže pronajímatel požadovat náhradu za běžné opotřebení, jako je například lehké poškození zárubní nebo stěn v důsledku užívání bytu. Náklady na opravu běžného opotřebení nejsou důvodem pro srážky z kauce.

 

Pokud pronajímatelka neoprávněně strhla 8 230 Kč z kauce bez vašeho souhlasu a bez opory v předávacím protokolu, můžete požadovat vrácení celé částky. Navíc Vám dle zákona náleží také přeplatek za služby, který by Vám měl být vrácen bez zbytečného odkladu po vyúčtování za rok 2022.

 

Doporučil bych Vám tedy, ať odešlete doporučený dopis pronajímatelce s výzvou k vrácení zadržené části kauce (8 230 Kč) a k doplacení přeplatku za služby za rok 2022. V dopise zdůrazněte, že předávací protokol neobsahoval žádné závady a že zadržení částky považujete za neoprávněné. Pokud pronajímatelka na Vaši výzvu nebude reagovat, můžete se obrátit na příslušný soud s žalobou na zaplacení dlužné částky. Pro soud je právě předávací protokol velmi silným důkazem.

 

Šance na úspěch je vzhledem k důkazům poměrně vysoká, a v rámci soudního řízení by se přihlíželo k předávacímu protokolu, který hraje ve váš prospěch.

^Odpověď

Dobrý den,

Odpověď vychází z občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), konkrétně z části upravující nájem bytu, ale i z obecné zásady právní jistoty.

Povinnost vrátit kauci a vyúčtovat služby má ten, s kým jste měli nájemní smlouvu – tedy původní pronajímatel, pokud jste se s ním na ukončení dohodli před převodem vlastnictví bytu.

Pokud jste byt odevzdali novému majiteli a ten jej převzal, fakticky tím vstoupil do práv a povinností pronajímatele– ledaže by mezi oběma vlastníky existovala výslovná dohoda, že za závazky vůči vám stále odpovídá původní majitel. Kupní smlouva mezi původním a novým vlastníkem vás ale právně nezavazuje – nejste její stranou. Nemůže vám být jednostranně „vnucena“.

Podle § 2221 občanského zákoníku:

§ 2221

(1) Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka.

(2) Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.

To znamená, že nový vlastník se stává vaším novým pronajímatelem se všemi povinnostmi – včetně vrácení kauce a vyúčtování služeb, pokud věděl o existenci nájemního vztahu a převzal byt.

Může se nový vlastník zbavit odpovědnosti tím, že řekne „řešte to s původním majitelem“? Obecně ne – takový přístup odporuje § 2221 OZ, protože: byt převzal, věděl o pronájmu, neuzavřel s vámi novou nájemní smlouvu ani formálně nájem neukončil a vy jste byt opustili na základě dohody s původním majitelem, ale fyzicky jste ho předali novému.

Pokud si původní a nový vlastník dohodli mezi sebou nějaké „vypořádání povinností“, musí si to vyřešit mezi sebou – ne na váš účet.

Zašlete novému majiteli písemnou výzvu (doporučeně nebo e-mailem s potvrzením přečtení). Uveďte, že podle § 2221 OZ má povinnost vrátit kauci a dodat vyúčtování, že byt převzal a nájem tím de facto ukončil, že vy jste nebyli účastníky kupní smlouvy a nelze na vás přenášet její ustanovení.

Dále bych Vás rád upozornil, že máte nárok také na úroky z poskytnuté jistiny.