Provize pro realitní kancelář?

^Odpověď

Dobrý večer,
Vaše otázka se spíše týká spíše obav z toho, jak dopadne po finanční stránce případná požadavek realitní kanceláře na vyplacení provize za zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti - bytu.

Vycházíme z otázky, že jste se s realitní kanceláří nepodepisovali žádnou smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti a podepisovali jste zřejmě jen listinu s označením "záznam o prohlídce nemovitosti", které mnohé realitní kanceláře, jak tvrdí, že se jedná pouze o formalitu o tom, že jejich makléř byl na obhlídce Vaší nemovitosti, a který záznam o prohlídce nemáte ani k dispozici.

Případ rozebereme z právního hlediska, které je pro Vás podstatné:
1. / Zprostředkovatelská smlouva jako smluvní typ mezi realitní kanceláří a fyzickou osobou, která má zájem o prodej nemovitosti je upravena v ust. § 774 a násl. Obč. zákoníku ( "OZ"):
"Zprostředkovatelskou smlouvou se zprostředkovatel zavazuje obstarat zájemci za odměnu uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele.

Zprostředkovateli patří odměna v dohodnuté výši; odměnu je třeba sjednat v souladu s obecně závaznými právními předpisy, jinak je smlouva neplatná podle § 40a. Zprostředkovateli patří kromě odměny náhrada nákladů pouze tehdy, pokud je to výslovně dohodnuto; při pochybnostech, jen pokud mu vznikl nárok na odměnu.
Zájemce a zprostředkovatel jsou povinni oznamovat si navzájem všechny důležité okolnosti související se zprostředkováním, zejména okolnosti, které mohou ovlivnit rozhodnutí zájemce uzavřít zprostředkovávanou smlouvu. Zprostředkovatel je oprávněn za zájemce jednat nebo přijímat cokoliv, jen byl-li k tomu zmocněn písemnou plnou mocí. "

Poznámky: Mezi uzavřením zprostředkovávané smlouvy a činností vyvinutou zprostředkovatelem musí nutně existovat příčinná souvislost, tedy srostredkovateľská činnost musí vést k sledovanému výsledku - k uzavření zprostředkovávané, tedy kupní smlouvy. Pokud by však tento výsledek nebyl dosažen, nelze hovořit o splnění závazku ze strany zprostředkovatele / RK /, a to ani tehdy, pokud by zprostředkovatel řádně vyvinul veškerou zprostředkovatelskou aktivitu.

Platí, že určení odměny, resp. provize patří mezi podstatné náležitosti smlouvy o zprostředkování. Pokud by zprostředkovatelská smlouva neobsahovala dohodu o provizi, byla by zřejmě absolutně neplatná ve smyslu ustanovení § 39 OZ.

2. / Podle otázky usuzujeme, že nemáte podepsanou žádnou smlouvu o zprostředkování v písemné formě, jen jste podepsali formulář resp. záznam o prohlídce nemovitosti.
Upozorňujeme, že v případě, že by byla i uzavřena smlouva s realitní kanceláří as Vámi jako spotřebitelům mimo prov. prostor / tedy mimo sídla předmětné RK /, Vy jako spotřebitel byste museli být písemně poučen o cca 20 skutečnostech ve smyslu ust. zákona o ochraně spotřebitele při prodeji zboží nebo poskytování služeb na základě smlouvy uzavřené na dálku nebo smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory prodávajícího. Pokud zprostředkovatelská smlouva se spotřebitelem neobsahuje tyto zákonné poučení, může se velmi jednoduše stát, že realitní kancelář nedostane provizi za zprostředkování prodeje / koupě nemovitosti, což je zřejmě i Váš případ, protože žádná smlouva v písemné formě není.

Podle § 3 odst. 2 výše uvedeného zákona o ochraně spotřebitele se spotřebiteli tyto informace musí poskytnout v případě smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory v listinné podobě nebo se souhlasem spotřebitele v podobě zápisu na jiném trvanlivém nosiči, což také nemáte, protože žádná smlouva o zprostředkování uzavřená mimo obchodní prostory nebyla.

3. / Jak jsme uvedli výše, všechny zprostředkovatelské smlouvy uzavřené mezi RK a zájemcům - spotřebitelem mimo obchodní prostory RK musí být uzavřeny výlučně v písemné formě. Neuzavřením zprostředkovatelské smlouvy v písemné formě může dojít k porušení i dalších právních předpisů - zákona č. 297/2008 Sb. o opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, který stanoví povinnosti subjektům, které označuje jako povinné osoby, mezi které řadí i právnické osoby nebo fyzické osoby oprávněné zprostředkovat prodej, pronájem a koupi nemovitosti, tedy RK. Péče této povinné osoby - RK - ve vztahu ke klientovi je udělat písemný záznam, který je povinna mít k dispozici RK při kontrole podle § 29 cit. zákona; písemný záznam musí obsahovat informace odůvodňující výsledek posuzování obchodu. Tyto informace RK o Vás nemá.

4. / Závěrem uvádíme z rozsudku OS Nové Zámky z 10.10.2012 sp. zn. : 3C268 / 2011, který žalobu RK o zaplacení provize odmítl (zkráceno):
"Soud návrh zamítl na základě toho, že navrhovatel neunesl své důkazní břemeno a neprokázal skutečnosti, které tvrdil, neprokázal, že by odpůrci byli porušili smlouvu, na níž se s právním zástupcem navrhovatele dohodli a tím neprokázal, že by mu byl vznikl nárok na zaplacení provize, jejíž zaplacení se vůči odpůrcům domáhá.
Soud vyhodnocovat provedené důkazy a to výpovědi účastníků a svědků a také obsah obhliadkového formuláře jednotlivě a také ve vzájemné souvislosti konstatuje, že navrhovatel / RK / je v důkazní nouzi, do které se dostal svým přičiněním tím, že s odpůrci neuzavřel smlouvu o zprostředkování v písemné formě av této důkazní nouzi nedokáže prokázat skutečnosti, které tvrdí, tedy nedokáže prokázat kdy smlouva o zprostředkování byla uzavřena, jaký byl její obsah a kdy její platnost skončila, jelikož z výpovědí účastníků a svědků to není možné ustálit a tím nedokáže prokázat ani to, že by během jejího platnosti došlo k tomu, že odpůrci bez jeho vědomí prodaly svou nemovitost třetí osobě, resp. že by byly porušily povinnosti z této smlouvy jim vyplývající, protože ty nelze přesně identifikovat právě pro neznámý obsah jejich dohody, přičemž pokud by byla mezi účastníky uzavřena smlouva v písemné formě, bylo by jednak nesporné co bylo jejím obsahem.
Z provedeného dokazování má soud za prokázané, že došlo ke konkludentnímu uzavření smlouvy o zprostředkování koupě domu a to předáním klíčů od domu a platnost této smlouvy skončila stejně mlčky a to vrácením těchto klíčů.
Také nebylo prokázáno jaká byla sjednána výše provize pro realitní kancelář (a také to za jakou cenu měla nemovitost prodávat), což je nepochybně zásadní otázkou pro případné přiznání nároku navrhovatele / RK /, kterou skutečnost také nedokázal prokázat pro sporný obsah dohody mezi účastníky a soud poukazuje i na skutečnost, že není zřejmé, zda předmětem této dohody bylo jen zprostředkování zájemce o koupi nebo i další úkony s uzavřením koupě nemovitosti zákonitě spojeno (písemná kupní smlouvy, návrh na vklad a podobně). "

závěr

Pro případ, že by Vás RK kontaktovala požádejte o předložení všech dokladů pro Vás dosud Vámi podepsanými - záznamy o obhlídce, abyste tyto měli k dispozici. Pokud by byl znovu zájem o prohlídku bytu, požádejte RK, pokud máte o předmětnou službu zájem, o bezdpodmienečné předložení smlouvy o zprostředkování v písemné formě. Smlouvu doporučujeme konzultovat s advokátem. Podepisování jakýchkoliv dokladů nyní s RK zpětně nedoporučujeme. Rovněž v případě, že by Vás kontaktovala RK s požadavkem na vyplacení zálohy provize, případně provize, kontaktujte advokáta. Za nynějšího stavu RK nemá nárok na provizi.

Ve všech věcech, v nichž Vás bude kontaktovat RK s nějakými požadavky, se můžete obrátit na naši advokátní kancelář.

Budeme rádi, pokud nám dáte vědět, zda Vám naše právní ráda pomohla a jak jste dopadly.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.

^Odpověď

Dobrý den,
cena uvedená ve smlouvě s RK je věcí dohody, která se Mozy změnit na základě vyjednávání, rozsahu poskytnutých služeb ze strany RK, a hlavně stavu nemovitosti.

Nevíme, zda je již smlouva s RK Vámi jako budoucím kupujícím už je i podepsána. V podstatě cena nemovitosti byla upravena směrem nahoru z důvodu, že provizi RK platí v podstatě kupující, protože on do procesu zprostředkování prodeje nemovitosti přináší peníze.
Cena je věcí dohody. Pokud máte pochybnosti o smlouvě o zprostředkování, resp. rezervační smlouvě, nemusíte ji ani podepsat.
Pokud máte zájem, pošlete nám smlouvu s RK na připomínkování přes formulář uveden na naší stránce - Vypracovaný smlouvy advokátem.

Upozorňujeme, že Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.

^Odpověď

Dobrý den,
z otázky vyplývá, že se ptáte jako kupující, předmětem koupě byla zahrada.
Neznáme obsah Vaší rezervační smlouvy resp. smlouvy o zprostředkování.

Obecně ve smyslu ust. § 774 a násl. Obč. zákoníku platí:
"Zprostředkovatelskou smlouvou se zprostředkovatel zavazuje obstarat zájemci za odměnu uzavření smlouvy a zájemce se zavazuje zprostředkovateli poskytnout odměnu tehdy, byl-li výsledek dosažen přičiněním zprostředkovatele.
§ 775: Zprostředkovateli patří odměna v dohodnuté výši; odměnu je třeba sjednat v souladu s obecně závaznými právními předpisy, jinak je smlouva neplatná podle § 40a.
§ 776:
Zprostředkovateli patří kromě odměny náhrada nákladů pouze tehdy, pokud je to výslovně dohodnuto; při pochybnostech, jen pokud mu vznikl nárok na odměnu.
§ 777: Zájemce a zprostředkovatel jsou povinni oznamovat si navzájem všechny důležité okolnosti související se zprostředkováním, zejména okolnosti, které mohou ovlivnit rozhodnutí zájemce uzavřít zprostředkovávanou smlouvu. Zprostředkovatel je oprávněn za zájemce jednat nebo přijímat cokoliv, jen byl-li k tomu zmocněn písemnou plnou mocí. "
Realitní unie není orgánem, který by měl resp. byl ze zákona oprávněn řešit reklamaci.
Pokud jde o SOI, tato vykonává dohled i nad RK ve smyslu ust. zákona o ochraně spotřebitele při prodeji zboží nebo poskytování služeb na základě smlouvy uzavřené na dálku nebo smlouvy uzavřené mimo obchodní prostory prodávajícího.

Samotná kupní smlouva, která Vám byla předložena ze strany RK je vždy pouze návrhem, který můžete a nemusíte podepsat. Ze zákona RK zprostředkovává koupi, prodej nebo pronájem nemovitostí. Pokud prodejní a nákupní smlouvu vyhotovil notář, měla by být právně v pořádku.

V otázce uvádíte, že prodávající platila provizi pro RK ve výši 8,5% z prodejní ceny. Obvykle ve smlouvách s RK je dohodnuto, že provizi platí ten, kdo nemovitost prodává, ten ten, kdo do právního vztahu přináší peníze.
Při smlouvách s RK v závioslosti od toho, kde byla smlouva s RK o zprostředkování sepsána / přímo v provozu RK, nebo jen prostřednictvím internetu, nebo mimo obchodní prostory RK, musí být splněny i povinnosti a poučovacia povinnost ze strany RK / celkem cca 20 poučeni ve smyslu výše uvedeného zákona o ochraně spotřebitele.
Provize pro RK závisí na druhu a rozsahu služeb, jakož i od ceny nemovitosti, která je předmětem vztahu s RK.
Na naší stránce se v mnoha odpovědích věnujeme otázkám provize pro RK / vid úvodní stránka naší kanceláře ficek.sk - do vyhledávacího pole je třeba zadat pojem např. provize pro RK /.
Doporučujeme smlouvu s RK nechat zkontrolovat advokátovi.

Odpověď je podle slovenského práva. Pokud máte zájem o opdověď podle práva českého, napište mi na advokat@akficek.cz.