Výpověď z nájmu pro nezaplacení nájemného.

Dobrý den,

předně uvádím, že máte pravděpodobně uzavřenou nájemní smlouvu, a ne podnájemní.

Jednou z hlavních povinností nájemce je hradit nájem tak, jak to vyplývá z § 2213 zákona č. 89/2012 Sb. Občanský zákoník: "Nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému, a platit nájemné."

Dále platí, že v případě, že nezaplatíte nájemné ani do splatnosti příštího nájemného, pronajímatel Vás musí písemně na možnost výpovědi upozornit. V případě, že nájemné ani do příštího nájemného nedoplatíte, má právo nájemní smlouvu vypovědět i bez výpovědní doby. Uvedené vyplývá přímo z § 2228 Občanského zákoníku: "(1) Užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena. (2) Neuposlechne-li nájemce výzvy podle odstavce 1, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. (4) Pronajímatel má právo postupovat stejně, jak je uvedeno v odstavcích 1 a 2, nezaplatí-li nájemce nájemné ani do splatnosti příštího nájemného." 

Jelikož nemám více podrobných informací je možné, že výpověď z nájmu je platná. Otázkou je, zda výzva SMS zprávou byla platná. K tomu bych potřeboval znění SMS zprávy a detailnější informace. 

Dobrý den, nájem bytu je obecně upraven v Občanským zákoníku, a to v ust. § 2021 a násl.

Bohužel jste však neuvedla žádné konkrétnější informace týkající se nájmu, proto nemohu odpovědět přesně na Vámi stanovený případ, avšak nastíním problematiku týkající se výpovědi z nájmu, na základě které byste měla docílit správné odpovědi. I neplacení nájmu však patří mezi výpovědní důvody z nájmu bytu, které uvádím níže. 

Občanský zákoník obecně zakotvuje několik možností výpovědi z nájmu, které se však rozlišují dle toho, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo nájem na dobu neurčitou.

§ 2286

(1) Výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

(2) Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

§ 2287

Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

§ 2288

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,

a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že

a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,

b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

Vždy se můžete obrátit na soud, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi podané pronajímatelem. 

Mimo jiné je však pronajímatel oprávněn vypovědět nájmu bez výpovědní doby, přičemž i toto je právně zakotveno v Občanském zákoníku v ust. § 2291 a následující.

§ 2291

(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

Pokud se i nadále domníváte, že jste neporušila žádnou povinnost či například, že pronajímatel není oprávněn výpověď podat, doporučuji se obrátit s nájemní smlouvou na advokáta ve Vašem okolí, neboť pro posouzení nájemní smlouvy je nutné, aby byla podrobně načtena a následně rozhodnuto správné řešení. 

Dobrý den, nájem bytu sjednaný na dobu určitou zpravidla končí uplynutím sjednané doby.

Nicméně i přestože Vás pronajímatel informoval o neprodloužení nájemní smlouvy, máte povinnost platit nájemné.

Záleží také na tom, jaké podmínky máte či nemáte v nájemní smlouvě sepsané. 

První nezaplacený nájem se obvykle řeší upomínkou a dohodou ohledně zaplacení, přičemž s tímto současně může pronajímatel požadovat úroky z prodlení. Následně při dalších neplacení Vám může pronajímatel podat výpověď z nájmu.

K úhradě dlužného nájemného může též využít kauci.

§ 2254 Občanského zákoníku

Jistota a smluvní pokuta

(1) Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

(2) Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Pokud však kauce nepostačí a Vy nájemné neuhradíte, může Vás pronajímatel žalovat u soudu pro nezaplacení dlužné částky, kdy Vám toto přivodí nejen dluh s úroky z prodlení, ale též i případné náklady právního zastoupení. 

Dobrý den, ust. § 2288 Občanského zákoníku upravuje: 

§ 2288

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,

a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

Do výše uvedeného písm. a) mimo jiné spadá i nezaplacení nájmu.

Nicméně judikatura a komentářová literatura uvádí následující: "Za hrubé porušení povinnosti by tak bylo možné považovat nezaplacení nájemného a nákladů na služby za dobu kratší než tři měsíce. Jistě je možné za hrubé porušení považovat nezaplacení nájemného za dobu dvou měsíců. Systematickým výkladem [srovnáním s § 2228 odst. 4 a § 2309 písm. b)] by patrně bylo možné dospět k závěru, že hrubým porušením povinností nájemce je i nezaplacení nájemného za dobu jednoho měsíce v případě, že toto nájemné nezaplatí ani do splatnosti dalšího nájemného (tzn. bude v prodlení déle než jeden měsíc) a nájemné neuhradí ani v přiměřené dodatečné lhůtě. K neplacení nájemného blíže viz § 2291 odst. 2."

Mám tedy za to, že pokud jedno dlužné nájemné zaplatíte nejpozději do splatnosti dalšího nájemného, není důvod pro výpověď nájmu za hrubé porušení povinnosti nájemce. 

Dobrý den, obecně dle Občanského zákoníku platí, že neplacení nájemného se považuje za závažné porušení povinnosti nájemce, které při překročení 3 dlužných nájmu může skončit okamžitou výpovědí. 

Nicméně i okamžité výpovědi musí předcházet písemná výzva pronajímatele k napravení závadného stavu(k okamžitému doplacení dlužného nájemného).

Pokud nezaplatíte více jak jeden nájem, má pronajímatel právo Vám dát výpověď z nájmu s tříměsíční výpovědní lhůtou. 

§ 2288 Občanského zákoníku

(1) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,

a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,

b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

(2) Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že

a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,

b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

(3) Vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

§ 2291

(1) Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

(2) Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

(3) Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.